Compraventa de inmuebles en El Salvador: qué revisar antes de firmar

La mayoría de los problemas en una compraventa no aparecen en la escritura, sino en lo que no se revisó antes de llegar a ella. Un repaso de las verificaciones que conviene hacer sobre el inmueble, el vendedor y el precio.

Comprar un inmueble suele ser la operación económica más importante en la vida de una familia o de una empresa. Y, sin embargo, es frecuente que la revisión jurídica se deje para el final, cuando ya se entregó una prima y las partes se sienten comprometidas. Nuestra experiencia es la contraria: casi todos los conflictos que llegan después a un tribunal podían haberse evitado con verificaciones hechas antes de firmar.

1. La situación registral del inmueble
El primer paso es confirmar en el Centro Nacional de Registros que el inmueble está inscrito, que figura a nombre de quien dice ser el propietario y que la descripción registral coincide con lo que se está comprando. Es más común de lo que parece encontrar diferencias entre lo que se muestra y lo que está inscrito: ampliaciones no registradas, porciones que se segregaron en su momento o inmuebles que siguen inscritos a nombre de una persona ya fallecida.

2. Gravámenes y anotaciones
Un inmueble puede estar perfectamente inscrito y aun así no estar libre. Hipotecas vigentes, embargos, anotaciones preventivas de demanda, usufructos o servidumbres son cargas que siguen al inmueble y no a la persona: el comprador las hereda. Conviene pedir una certificación actualizada y leerla completa, no solo la portada.

3. Quién firma y con qué facultades
Hay que verificar la identidad del vendedor y, cuando actúa por medio de apoderado, revisar el poder: si está vigente, si fue revocado y si incluye expresamente la facultad de vender. Cuando el propietario es una sociedad, debe comprobarse quién tiene la representación legal y si el acto requiere autorización de la junta general. Cuando hay matrimonio de por medio, es necesario establecer el régimen patrimonial aplicable.

4. Linderos y medidas reales
La descripción registral y la realidad física no siempre coinciden. Una medición en campo, contrastada con el plano, evita discusiones posteriores con los colindantes y permite detectar a tiempo si lo que se vende invade propiedad ajena o si parte de lo ofrecido no está comprendido en la inscripción.

5. Impuestos, servicios y solvencias
Antes del traspaso conviene verificar que no queden deudas municipales ni de servicios pendientes, y tener claro desde el inicio qué impuestos y gastos genera la operación y quién los asume. Dejar esto por escrito evita discusiones en el momento de firmar.

6. Cómo se documenta el pago
El precio, la forma de pago y el momento en que se entrega la posesión deben quedar expresados con precisión en la escritura. Las entregas en efectivo sin respaldo documental son una fuente habitual de conflictos, y complican la acreditación del origen de los fondos frente a terceros.

Antes de dar la prima
Nuestra recomendación práctica es sencilla: la revisión jurídica debe hacerse antes de entregar cualquier cantidad de dinero, no después. Una promesa de venta bien redactada permite reservar el inmueble mientras se completan las verificaciones, y fija qué pasa si alguna de ellas resulta negativa.

Este artículo tiene fines informativos y no sustituye la asesoría legal para un caso concreto. Si necesita orientación sobre su situación particular, contáctenos.